Mario Lefebvre

PDG Institut de développement urbain; membre du Comité des politiques publiques de l'Association des économistes québécois

LES VILLES ET L’ÉCONOMIE – DES EMBÛCHES À VENIR POUR LES FINANCES MUNICIPALES

24 septembre 2014

Les trois premiers billets de cette série[1] ont décrit la situation actuelle des municipalités. Le présent billet aborde brièvement leurs perspectives d’avenir.

Malheureusement, cet avenir s’annonce difficile et ce, principalement à cause du vieillissement de la population. D’ici à peine 15 ans, c’est un Québécois sur quatre qui sera âgé de plus de 65 ans. Dans 30 ans, ce sera un sur trois. Ce phénomène exercera une pression considérable sur les revenus des municipalités si ceux-ci proviennent toujours, à 70 p. 100, de l’impôt foncier. En effet, le vieillissement de la population entraînera un changement important dans la composition du stock de logements, alors que la part du logement multiple (appartements/condominiums) ne cessera de croître au fur et à mesure que les personnes plus âgées quitteront leur maison unifamiliale pour se diriger vers un logement multiple.

Cette augmentation de la part du logement multiple dans le stock de logement total fera en sorte que la valeur du stock croitra plus lentement à moyen et à long terme, ce qui est une très mauvaise nouvelle pour les budgets municipaux. Le prix moyen d’un condominium est  en effet nettement plus bas que celui d’une résidence unifamiliale. Ainsi, les données disponibles (avril 2014) montrent que le prix moyen d’un condominium existant à Montréal se chiffre à 225 000 dollars tandis que le prix moyen d’une unité unifamiliale existante atteint 285 000 dollars. À Québec, les prix sont de 200 000 dollars pour un condominium contre 250 000 dollars pour une résidence unifamiliale. Même si la demande pour les condominiums sera plus forte que pour les résidences unifamiliales au cours des années à venir, il ne faut pas croire que le prix du condominium rattrapera celui de la résidence unifamiliale et ce, même sur un horizon de 30 ans.  Ainsi, puisque le condominium deviendra le type de logement le plus vendu à moyen et à long terme, il en résultera que la croissance de la valeur totale du stock de résidences au Québec sera moins prononcée que par les années passées.

La densification qui résultera de la montée en importance du condominium pourrait apporter un soulagement au niveau des couts des services municipaux. Certaines économies seront en effet réalisées du fait des distances et des superficies moindres à desservir. Il faudra cependant attendre avant de mesurer l’ampleur de ces économies puisque les espaces dans le centre-ville des municipalités se font de plus en plus rares. Il est donc difficile de prévoir si l’ascension du condominium réussira à contrer les effets qu’a eu l’étalement urbain sur les finances municipales au cours de la seconde moitié du 20e siècle.

Par ailleurs, l’impôt foncier non résidentiel, qui présente déjà un défi, continuera de donner des maux de tête aux municipalités. Une économie orientée de plus en plus vers la production de services a fait en sorte que les parcs industriels occupent de moins en moins de place dans le panorama économique des villes. L’émergence de l’économie du savoir contribue aussi à ce phénomène puisque de plus en plus d’entrepreneurs se retrouvent maintenant dans des espaces relativement restreints qui n’offrent pas la même capacité de revenus fonciers aux municipalités.

En plus d’un défi important du côté des revenus, les villes continueront de subir une pression considérable du côté des dépenses. En effet, le vieillissement de la population aura aussi un impact notable sur la population active des municipalités. Ainsi, les villes, toujours désireuses d’attirer des entreprises et les investissements qui accompagnent celles-ci, devront être en mesure de fournir à ces entreprises la main-d’œuvre dont elles auront besoin à court, moyen et long terme. Pour ce faire, les villes devront tout mettre en place pour attirer un nombre sans cesse grandissant d’immigrants. Dans cette optique, les villes devront mettre sur pied des programmes d’intégration pour ces immigrants sans compter qu’elles devront s’assurer d’offrir aux immigrants la meilleure qualité de vie qui soit car les immigrants auront bientôt l’embarras du choix dans leur destination. Tout ceci sera coûteux.

D’autre part, bien que des efforts considérables aient été effectués en matière d’investissement en infrastructure au cours des cinq dernières années, le défi demeure de taille et les villes devront continuer d’investir pour encore plusieurs années. Certes, le gouvernement fédéral et les gouvernements provinciaux ont augmenté considérablement leurs niveaux d’investissement en infrastructures au sortir de la dernière récession, mais il y a loin de la coupe aux lèvres et un effort colossal demeure de mise.

Ainsi, il y aura à la fois des défis tant au niveau des revenus qu’à celui des dépenses. Bref, nos villes, au cœur de l’activité économique, doivent faire l’objet d’une refonte dont nous jetterons quelques bases lors du cinquième et dernier billet de cette série.



[1] Publiés respectivement les 5, 8 et 11 septembre 2014.

Laisser un commentaire